Разбор пунктов договора пожизненного содержания с иждивением


Первое, что необходимо сделать будущему плательщику ренты перед заключением договора, это тщательно взвесить и просчитать свои возможности – сможет ли он, несмотря на возникновение различных жизненных сложностей, в течение многих лет осуществлять свои обязанности по договору, ухаживать за человеком и содержать его. Исполняя условия договора, следует фиксировать абсолютно все действия, поскольку в дальнейшем, если получатель ренты посчитает, что плательщик плохо исполнял свои обязанности и последний не сможет доказать обратное, подопечный вправе вернуть свою недвижимость обратно через суд. Рекомендуется, оформляя договор ренты с пожизненным содержанием, обязательно включить пункт, согласно которому имущество передается плательщику не бесплатно, поскольку согласно статье 599 ГК РФ, если недвижимость передается бесплатно получатель ренты при возможных или мнимых нарушениях своих прав может вернуть его назад, то есть, указав этот пункт, можно исключить возврат имущества на этих условиях.


Важно! Положение Гражданского кодекса РФ (что уже нашло отражение в судебной практике) устанавливает, что уход из жизни плательщика ренты не прекращает действий договора. То есть, недвижимость, приобретенная в рамках договора ренты, передается наследникам умершего вместе с обязательствами по договору.

Требования о признании права собственности на основании незарегистрированного договора

Данный договор подлежит нотариальному удостоверению под страхом его недействительности (статья 584 Гражданского кодекса РФ), а на договоры, заключенные до 01.03.2013, распространялось также требование об их государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе РФ.

М.И.Е. обратилась в суд с иском к администрации Красносельского района города Санкт-Петербурга (далее — администрация) о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, в обоснование своих требований указав, что ей был заключен договор пожизненного содержания с иждивением с собственником квартиры Г.И.Я., умершей до государственной регистрации договора и перехода к ней права собственности на квартиру.

Истец также указала, что государственная регистрация не была произведена вследствие состояния здоровья Г.И.Я., которая не могла передвигаться, а впоследствии такой регистрации воспрепятствовала смерть получателя ренты (27.10.2012). Однако истец в полном объеме исполняла обязательства, предусмотренные договором, включая оплату жилищно-коммунальных услуг, ремонт спорной квартиры, приобретение продуктов и приготовление пищи для Г.И.Я., приобретение мебели и бытовой техники, организацию и оплату ее похорон.

Районным судом исковые требования были удовлетворены, в связи с чем администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой.

Судебная коллегия, рассматривающая жалобу администрации, пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения районного суда и отказе в удовлетворении иска на основании следующего.

Как разъяснено в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В отношении договора купли-продажи недвижимости, который в силу положений параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ не нуждается в государственной регистрации, однако такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, в пункте 62 постановления указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. При этом внимание судов обращено на то, что в случае отсутствия наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указано, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Принимая во внимание приведенные разъяснения, при разрешении настоящего спора суду следовало исходить из того, что в соответствии со статьей 584 Гражданского кодекса РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Указанное правило подлежит применению в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, оформленного между М.И.Е. и Г.И.Я. 09.11.2011, то есть до 01.03.2013 — даты вступления в силу федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ», в пункте 8 статьи 2 которого исключено применение правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого закона.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, следовательно, в соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 М.И.Е. не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на незарегистрированном договоре, так как он до его регистрации не считается заключенным, в связи с этим не имеют правового значения для разрешения настоящего спора доводы о надлежащем исполнении условий договора, отсутствии признаков его недействительности и об отсутствии наследников Г.И.Я. (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.08.2013 № 33-12497/2013).

Общие рекомендации пожилым людям

Обратите внимание! Пожилые участники договора, согласившись с условиями документа, постоянно проживают в помещении.

В случае грубых нарушений условий договора, вправе потребовать разорвать договор, с возобновлением прав полноценного собственника.

Как участники выполняют обязательства

Участники соглашения, придерживаясь пунктов договора, в установленные сроки выполняют свои обязательства. Основные обязанности предусмотрены для плательщика ренты. Кроме своевременной оплаты, нужно оказывать помощь престарелым лицам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
(Москва)
(Санкт-Петербург)
(Федеральный номер)

Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *